Suunnitelmalliset korjaukset säästävät

13.06.2023Ajankohtaista

Ennakoivalla korjaustoiminnalla VAV:n talojen käyttöikä pitenee ja vuokrataso pysyy kohtuullisena.

Joka vuosi 400–500 asunnossamme tehdään kylppäriremontti, ja keittiöitä kunnostetaan samanmoinen määrä. Juuri nyt ensimmäisellä kunnostuskierroksellaan ovat monien 1990-luvun lopulla valmistuneiden talojen märkätilat ja keittiöt. Putki- ja julkisivuremontteja taas suunnitellaan monissa VAV:n vanhimmissa, 1970–80-luvuilla valmistuneissa taloissa.

VAV:n talojen ylläpidosta vastaava kiinteistöjohtaja Jukka Aalto on paljon vartijana. Kunnossapidon filosofia on yksinkertainen.

”Tavoite on, että asuminen on vuokralaisillemme kohtuuhintaista, ja että kiinteistöjen arvo säilyy”, Aalto kertoo.

Kiinteistönpidon tärkeimpiä työkaluja on monimutkainen Excel-ohjelmisto, johon on kirjattu VAV:n kaikkien 230 talon ns. PTS-suunnitelmat seuraaville 10 vuodelle. PTS eli rakennuksen pitkän tähtäimen suunnitelma on ohjelma, joka ohjaa koko rakennuksen kunnossapitoa ja elinkaaren hallintaa.

Sen pohjana ovat talon säännölliset kuntoarviot. Suunnitelmassa ovat kaikki seuraavan 10 vuoden aikana tarvittavat korjaustoimet ja niiden hinta-arviot.

PTS-korjaukset ovat koko talossa tehtäviä suunniteltuja korjauksia, esimerkiksi koko talon putki- tai keittiöremontti tai vaikkapa huonokuntoisen katon uusiminen. PTS-korjauksiin VAV käyttää vuosittain noin 20 miljoonaa euroa, erilaisiin ylläpitokorjauksiin ja yksittäisten huoneistojen remontteihin kuluu sen lisäksi noin 10 miljoonaa euroa vuodessa.

”Me korjaamme tosi paljon, jotta saamme rakennuksen elinkaaren mahdollisimman pitkäksi.”

Suunnitelmallisella korjaustoiminnalla rakennuksen elinikää voi pidentää huomattavasti verrattuna siihen, että korjauksia tehdään vasta kun katto tai putket jo vuotavat. Tämä on myös asukkaiden etu, sillä VAV:n suosimien rakennusosakorjauksien aikana taloissa voi asua, mutta perusteellinen peruskorjaus edellyttää aina muuttoa muualle remontin ajaksi.

Korjausten yhteydessä talojen energiataloutta parannetaan

Tarkalla suunnittelulla korjauksia voi myös ajoittaa järkevästi ja tehdä niitä sarjatyönä, jolloin kustannukset laskevat. Esimerkiksi vuonna 2022 VAV:n PTS-suunnitelmaan oli kirjattu viiden tiilikaton uusinta.

Yksi kohteista oli 1992 valmistunut Vallinojan Kirvisenkuja 1. Normaalisti kattoremontti tulee ajankohtaiseksi vasta talon lähestyessä 50 vuoden ikää, mutta 1990-luvun tiilikatteet aluskaterakenteineen eivät ole osoittautuneet kovin pitkäikäisiksi.

”Samassa yhteydessä uusimme myös ilmanvaihtokoneet energiatehokkaammiksi, ja lisäsimme puhallusvillaa yläpohjaan”, Aalto kertoo.

Kun vuonna 2024 kunnostetaan vielä ikkunat ja parvekkeet ja julkisivu huoltomaalataan, on Kirvisenkuja ulkoisesti kuin uusi talo.

Jukka Aalto kertoo, että korjausten yhteydessä myös talojen energiataloutta parannetaan kaikin mahdollisin keinoin. Remonttien yhteydessä moni talo saa esimerkiksi aurinkopaneelit katolleen.

PTS-suunnittelun pohjana toimii säännöllinen kuntoarviointi. Jukka Aallon silminä ja korvina toimivat niin asukaspalaute kuin isännöitsijöiden ja teknisen henkilökunnan säännölliset kiinteistökierrokset.

Entä miten asukkaat voivat edistää kiinteistöjen kunnossapitoa? Jukka Aalto vinkkaa, että energia-asiat ovat nyt erityisen ajankohtaisia, kun sähkön ja lämmön hinnat ovat noususuunnassa.

”Eniten vuokriin voi vaikuttaa omalla energian- ja vedenkäytöllään, ja pitämällä kiinteistön omalta osaltaan hyvässä kunnossa.”

 

Teksti: Petja Partanen